20分鐘 看清房市多空

20分鐘 看清房市多空
DM不寫價位 賣方姿態高

接待中心及廣告分析法

到指標預售案的接待中心附近，觀察該案的看屋人氣。把每次觀察到的人數記錄起來，用excel檔作成線圖，就是一份景氣指標。此法雖然費時，但準確度頗高，最佳的觀察時段是假日早上10~12點，以及下午3~5點，每次觀察20分鐘就夠。

路上有人派發預售屋的DM，從DM也可以蒐集些許房市動態。如果DM上面沒有寫出價位，通常代表建商對景氣的看法是樂觀的；如果大多數的DM都標出「每坪×萬元起」，那通常表示房子不是很好賣。

房仲店頭櫥窗張貼的物件如果經常汰換，表示房市成交活絡。

最近的觀察結論是，物件開價上調，指標預售案人氣不如廣告和媒體所訴求的那麼好，物件成交天數拉長。如果現在要進場買屋，吳正治建議最好要挑選生活機能足的地點，尤其是有交通建設支撐的區段。「10年前的房市和現在相比，最大的不同就是交通建設變多、變廣了，高速公路多了許多連絡道，市區和郊區也有捷運串連。」

技術分析法

整體平盤 北市價有撐 另一位財經媒體人王志鈞，則將股市的技術分析套用在房市分析，因為「投資的道理是一樣的，只是房市的敏感度較股市低，在線型上，房市1個月甚至1年的變化，大概可視為股市1天的起落。」他認為，2008年全台房市會以「十字線作收」，也就是回歸原點，平盤整理。王志鈞在接受訪談時，隨手拿起一張餐巾紙，畫出2個高峰和2個低谷的趨勢線。數據是內政部營建署歷年建照及使照核發統計。第1個高峰落在1993年，第1個低谷是2003年，第2個高峰是2006年，第2個低谷是2007年。接下來，趨勢線向上，來到2008年，王志鈞打上一個十字符號。「用股市的技術分析來看，十字線代表變盤線，是進攻或防守的分界點。」之所以如此，是因為今年第1季的房市出現房價高漲但「價量背離」的疑慮，他提醒投資人「小心賺了指數，賠了價差」。也就是在多頭買進時房價不會跌，但因上漲不易，卻會賠上每年的折舊。不過，還是有個股表現的空間，例如豪宅、有交通建設的地方；同時，台北市要另外拉出來看，因為它呈現「供不應求」的狀況，房價有撐。

接待中心人數分析法

計算進入預售屋接待中心的人數，也可以掌握景氣動向。
套房案量 房市溫度計 曾在房仲業從事房地產分析的張欣民，以及曾是房地產記者的沈居正，則直言現在房市的狀況讓他們「看不懂」。張欣民認為，以目前預售推案量和報廣量（報編廣告量）來看，反映出建商和代銷業者有高度信心；但是從國民可支配所得的數字來看，卻沒有跟著成正比成長。無獨有偶地，「國民所得沒有跟著正比成長」的現象，也是吳正治、沈居正和王志鈞對房市發展共有的隱憂。張欣民最常使用「套房」和「推案在山高水遠」2個市場指標來觀察景氣。套房總價低，在房市混沌未明時，可以先用來測試市場溫度，所以在房市由谷底初翻揚，以及高峰往下走時，會出現許多套房案；特別是高峰往下時，若出現大量套房，代表建商的逃命波。

小廣告分析法

電線桿售屋小廣告可概算成交時間。
陸資來台 房價一定漲 不過，受到去年下半年銀行緊縮套房銀根的影響，張欣民坦言，「這個指標受到銀行的干擾，暫時不適用。」而若建商推案的腳步走到「山高水遠」之處，一般人想不到的地方都推建案了，代表景氣過熱，張欣民說，「現在好像有一點這個味道，但卻又不是那麼明顯。」現任台灣房屋情報召集人的沈居正表示︰「每年大約有15~18萬對的結婚新人，而使用執照的宅數（戶數）都低於結婚數，每年有10~12萬戶的餘屋量算是正常的。」他特別提到，若政策開放中國資金來台投入，對台灣房地產將是一個舉足輕重的變數。因為，過去台灣房地產發展的脈絡，從來沒有中國資金這一塊；他預估中國資金若大舉來台，房價勢必上漲，現在有能力買房子的人，應該把握時機進場。

從預售屋DM也能看出景氣端倪。DM若沒有標示價格，通常表示建商看好房市。

陸資若來台投資房市，將形成台灣房市發展從來不曾有過的變數。

張欣民看房市景氣 ★現職：財經媒體人、財經作家、房地產顧問★財經資歷：約18年★私房指標：●如果房市出現一大堆套房新推案，在景氣已達高峰往下時，通常代表建商逃命波；若出現在景氣已屆谷底，通常是建商用來測試市場溫度，如果賣得不錯，表示景氣回升●若「山高水遠」之處紛紛出現建商推案，通常代表景氣過熱●報紙廣告量如果很大，反映建商和代銷對房市景氣持樂觀的心態●「房價所得比」是最關鍵的房市指標，應該用標準3房的房價，與國民可支配所得計算出的數字，較為準確★投資座右銘：房子不是股票，不能說買就買，應慎審為之

沈居正看房市景氣 ★現職：台灣房屋情報召集人、財經媒體人★財經資歷：約15年★私房指標：●央行公布的民間借貸利率（黑市利率）可作為參考，如去年底的黑市利率創12年來新高，銀行業者分析，這顯示去年底時銀行對房地產投資客的緊縮放款，已使投資客有斷頭壓力，房價在去年底時有下檔壓力●兩岸如果開放，經濟走向自由化，將是台灣房地產鉅變的開始，應在本土思維之外加入陸資思維；廈門的房價都漲到每坪30幾萬元了，台灣房價相較之下便宜，台灣人不可輕忽開放陸資帶動房價的影響力★投資座右銘：量力而為，該買就買，年輕人應該把「成家」做為買房子的動機，而不是投資性商品

吳正治看房市景氣 ★現職：財經媒體人、財經作家★財經資歷：約15年★私房指標：●看報紙小廣告，持續觀察特定大樓或社區的開價是上漲或下調●留意附近電線桿張貼小廣告的數量，如果連續好幾個周末數量都很多，其中又有不少重複的物件，表示成交遲緩●實地觀察當地指標預售案的人氣，可以選擇上午10~12時或下午3~5時人潮最密集的時段觀察，將每次觀察的數據整理成線圖，可作為房市景氣變化的參考趨勢●預售屋的買氣及供需是先行指標，是很重要的景氣動向指標★投資座右銘：投資，第一要愉快，其次才是賺錢

王志鈞看房市景氣 ★現職：財經媒體人、財經作家、《商業周刊》特約主筆★財經資歷：約12年★私房指標：●股市的技術分析理論同樣適用於房市分析，不同之處在於房市交易敏感度低，房市1年相當於股市1日●2008年全台房市整體而言將以十字線作收，回歸原點，但台北市和豪宅、有交通建設加持的產品例外，有「個股表現」空間●房仲公司櫥窗張貼的物件，如果汰換率不高或者新貼上去的不多，表示成交遲緩●如果到處有人在裝潢，表示景氣活絡★投資座右銘：積極助人是致富的最高心法